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攸克读年报 | 碧桂园的慢

日期:2019-03-19 07:07:12   来源:互联网   编辑:小狐   阅读人数:883
以前,我们在探讨房企为何追求规模的时候,往往会认为,它们主要是为了获得尽可能多的市场占有率,“走快点,不然,就会被踢出局了”这当然没错。但可能忽视了另?#29615;?#38754;,那就是,有些问题需要在发展中解决。如果有速

以前,我们在探讨房企为何追求规模的时候,往往会认为,它们主要是为了获得尽可能多的市场占有率,“走快点,不然,就会被踢出局了”

这当然没错。但可能忽视了另?#29615;?#38754;,那就是,有些问题需要在发展中解决。如果有速度,走着走着,一些问题自然而然就消失了。硬币的反面是,如果没有速度,问题就暴露出来了。打个不恰当的比喻,骑单车,慢了就容易摔倒。

过去两三年,几家头部房企采取了降速的动作。比如碧桂园,去年下半年对外明确发出了“提质控速”的信号。控速,就是降速的意思。

?#30340;諳不?#29992;额和面积来看房企的速度。3月18日碧桂园公布的2018年年报,清楚地表明,它确实是降速了。权益额和权益面积同比分别增长31.25%和23.06%。

2016年和2017年,碧桂园合同金额同比分别增长120.3%和78.34%。虽然碧桂园2018年采用的统计口径是“权益”但它也是权益跟自己的权益相比,而不是权益跟流量相比。数据证明,控速成效显著。

但这个速度又绝不用担心“失速”2018年全国商品房面积增幅是 1.3%,商品房额增幅是12.2%。碧桂园的增速远高于行业水?#20581;J率?#19978;,对碧桂园这样的头部企业来?#25285;?#22914;果要控速或者降速的话,其增速必须是恰当好处的,不能快,但也不能太慢。

降速恰到好处,但安全不?这?#27599;?#20960;个指标。

第一,首当其冲,大家关心的是负债率。

有些企业,2017年拼命拿地,但去年下半年放缓后,负债率哗地一声就蹿上来了,令人头疼不已。

碧桂园2018年的净借贷比率只有49.6%,同比大降了7.3个百分点。这里为啥用“大降”二字?因为,据克尔瑞披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升至92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率在增加?

而碧桂园已连续两年保持净借贷比率低于70%?直白点?#25285;?#23569;拿地少并购,规模不增长,负债率下降,是比较容易做到的;规模既要保持一定的增长,负债率又控制在行业中位线以下,这种平衡度,不太好掌握。

第二是流。

碧桂园去年商品房权益回笼约4557.9亿元,回款率91%,继2016、2017年后,连续第三年实现正净经营性流?

2018年虽然宏观面的流动性实际上已从中性转为偏宽松,但房地产行业的资金面还是偏紧的,尤其是去年下半年去化变慢后,不少激进的企业更显紧张,经营性流回正,并不简单。且不说可?#20013;?#21457;展,当市场仍在底部时,流是正还是负,很大程度上决定着企业抵御风险能力的高低?

第三是货币?#26102;?#20648;备。这一条跟前面那条密切相关,又有所不同。这是看到未来的可?#20013;?#21457;展的?#26102;?#33021;力。

根据财报,碧桂园到去年底拥有余额2425.4亿元,还有3017亿元银行授信额度尚未使用。就是?#25285;?#20320;若想加点速,多买点地,手中有粮,心里不慌,何况它仓库里还存着2.4亿平方米的权益土地;退一万步,市场如果更差(目前看可能性不大)这些也足以应对未来的支付—余额对短期有息债务的覆盖比例达1.92倍,放心。

前面三点主要是基于静态的财务分析。但降速之后,还有两个要考虑的问题:?#21861;?#22238;报和战略方向。

其一,降速之后,盈利能力会不会也跟着降?

碧桂园的财报似乎预示的是另一个趋势。2018年其收入同比增长67.1%,净利润同比增长68.8%,?#21861;?#24212;占利润、?#21861;?#24212;占核心净利润同比分别增长32.8%、38.2%。均快于权益额的增长。

这意味着什么?开始进入回报期,而?#20197;?#26469;越丰厚。攸克君可以大胆预测一句,2019年以后,碧桂园的净利增幅还会加快,每股盈利将逐渐增厚—这才是投资者最看中的指标。规模为净利润,才是真规模。

其二,高科技有没有实力支撑?

今年初,碧桂园宣布了新目标:“创造美好生活产品的高科技综合性企业?#27604;?#22823;主营业务:地产、农业、机器人。将农业和机器人作为主营业务,且与地产并列,十分的罕见。

这个新方向的确立,有赖于几个关键因素。人才,碧桂园储备了千人博士;组织架构,它正在调整。

还有,就是资金实力。新的产业,看准了,必须坚决?#24230;耄?#32780;且是巨额?#24230;搿?#26377;了前面的分析,我们会明白,碧桂园投得起,而且正是时候。

本文相关词条概念解析:

碧桂园

碧桂园,成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物?#20498;?#29702;、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团;碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式,公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,奉?#23567;?#36807;程精品,人?#25317;?#33539;”质量方针,为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品;下?#28966;?#23478;一级?#25163;?#24314;筑公?#23613;?#22269;家一级?#25163;?#29289;?#20498;?#29702;公?#23613;⒓准蹲手?#35774;计院等专?#20498;?#21496;;涉及酒店、教育等多个行业。

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  • 单纯很简
    单纯很简
    碧桂园对中国的房价产生了哪些影响?
    2019-06-17 06:51 12
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